ركود معاملاتي در بازار مسكن تهران؛ كاهش ۴۰ درصدي فايل‌هاي خريد و فروش در بنگاه‌ها
دلايل كاهش فايل‌هاي خريد و فروش
يكي از مهم‌ترين عوامل كاهش تعداد فايل‌هاي ملكي، افزايش شكاف ميان قيمت پيشنهادي فروشندگان و توان مالي خريداران است. بسياري از مالكان با وجود كاهش تعداد مشتريان حاضر به تعديل قيمت‌ها نيستند، زيرا انتظار دارند موج جديدي از رشد قيمت‌ها در ماه‌هاي آينده آغاز شود.
از طرف ديگر، خريداران به دليل افزايش نرخ سود بانكي و كاهش ارزش پول ملي، تمايل دارند تصميم خود را به تعويق بيندازند تا بازار به ثبات برسد. همين مسئله باعث شده كه حجم فايل‌هاي جديد در بنگاه‌ها كاهش يابد و بسياري از فايل‌هاي قديمي نيز از بازار خارج شوند.
تأثير شرايط اقتصادي و سياست‌هاي بانكي
افزايش نرخ سود بانكي به بيش از ۲۵ درصد و سخت‌تر شدن شرايط اعطاي وام مسكن، نقش مهمي در تشديد ركود معاملات داشته است. خريداران مصرفي ديگر قادر نيستند با وام‌هاي محدود و اقساط سنگين، هزينه خريد خانه را تأمين كنند.
در عين حال، سرمايه‌گذاران نيز به دليل نبود چشم‌انداز روشن از بازار، دست از خريد كشيده‌اند. كارشناسان بر اين باورند كه تا زماني‌كه سياست‌هاي بانكي در راستاي حمايت از توليد و ساخت مسكن اصلاح نشود، بازار در همين وضعيت كم‌تحرك باقي خواهد ماند.
وضعيت فعلي بازار مسكن در تهران
بر اساس آخرين گزارش بانك مركزي، ميانگين قيمت هر متر مربع واحد مسكوني در تهران حدود ۸۹ ميليون تومان است. با اين حال، تعداد معاملات ثبت‌شده در شهريور و مهر ۱۴۰۴ به كمترين ميزان طي دو سال اخير رسيده است.
مناطق پرتقاضا مانند ۵، ۲ و ۲۲ بيشترين كاهش فايل‌هاي فروش را تجربه كرده‌اند. در برخي از دفاتر املاك منطقه ۲۲، گزارش شده كه حجم فايل‌هاي فعال نسبت به تابستان گذشته نزديك به نصف شده است. اين موضوع نشانه ركود گسترده در كل بازار است.
ركود معاملات و رفتار دوگانه فروشندگان
در اين شرايط، رفتار دوگانه‌اي در بازار مشاهده مي‌شود؛ برخي فروشندگان براي جذب خريدار، حاضر به ارائه تخفيف هستند، اما گروهي ديگر همچنان با قيمت‌هاي بالا در انتظار رونق دوباره‌اند. اين تضاد رفتاري، باعث بلاتكليفي در بازار شده است.
در مناطق شمالي تهران، قيمت‌ها همچنان ثابت مانده و تعداد فايل‌ها بسيار محدود است. در مناطق جنوبي و غربي، هرچند نرخ‌ها پايين‌تر است، اما تقاضاي واقعي نيز كاهش چشمگيري داشته است.
تأثير ركود بر بازار اجاره
بازار اجاره نيز از ركود خريد و فروش تأثير گرفته است. بسياري از مستأجران به دليل ناتواني در خريد، در همان واحدهاي اجاره‌اي باقي مانده‌اند. اين وضعيت باعث افزايش تقاضا براي اجاره و رشد نسبي نرخ‌ها در برخي مناطق شده است.
كارشناسان مي‌گويند با كاهش معاملات خريد، بسياري از مالكان ترجيح مي‌دهند واحد خود را اجاره دهند تا بخشي از هزينه‌ها را پوشش دهند. در نتيجه، بازار اجاره برخلاف خريد و فروش، همچنان فعال است اما با نرخ‌هاي بالاتر.
نظر كارشناسان درباره آينده بازار
بيشتر تحليل‌گران اقتصادي معتقدند كه بازار مسكن تهران در وضعيت ركود تورمي قرار دارد؛ به اين معنا كه قيمت‌ها بالا مي‌مانند اما حجم معاملات پايين است. اين وضعيت تا زماني‌كه عرضه مسكن جديد افزايش نيابد و سياست‌هاي حمايتي واقعي اجرا نشود، ادامه خواهد داشت.
در ميان‌مدت، اگر دولت بسته‌هاي حمايتي براي تسهيلات ساخت و خريد مسكن ارائه دهد، احتمال بازگشت نسبي رونق به بازار وجود دارد. در غير اين صورت، ركود ممكن است تا پايان سال تداوم يابد.
فرصت‌هاي سرمايه‌گذاري در ركود
با وجود ركود عمومي، كارشناسان آرسيس هوم معتقدند كه اين شرايط مي‌تواند بهترين زمان براي سرمايه‌گذاري در پروژه‌هاي معتبر و در حال ساخت باشد. در حالي‌كه بازار معاملات مصرفي راكد است، پروژه‌هايي مانند رونيكا پالاس، تنديس اقاقيا، ترنج دژبان و آفتاب و مهتاب كوهك همچنان از تقاضاي سرمايه‌گذاران برخوردارند.
در اين پروژه‌ها، قيمت خريد اوليه پايين‌تر از نرخ بازار است و بازدهي بلندمدت قابل توجهي دارند. به همين دليل، خريداران آگاه معمولاً در دوران ركود اقدام به ورود به بازار مي‌كنند تا در زمان رونق آينده، از رشد قيمت‌ها بهره‌مند شوند.
جمع‌بندي
كاهش ۴۰ درصدي فايل‌هاي خريد و فروش در بنگاه‌هاي مسكن تهران، نشانه‌اي روشن از ركود گسترده در بازار املاك پايتخت است. تركيب تورم، نرخ بالاي سود بانكي و كاهش توان خريد، باعث شده بازار در وضعيت نيمه‌تعطيل قرار گيرد.
با اين حال، كارشناسان آرسيس هوم توصيه مي‌كنند خريداران به جاي تمركز بر بازار مصرفي، بر پروژه‌هاي معتبر و داراي پشتوانه حقوقي سرمايه‌گذاري كنند. اين پروژه‌ها در آينده نزديك با رشد ارزش روبه‌رو خواهند شد و فرصت‌هاي سودآوري مطمئني را فراهم مي‌كنند.
قبلي
برچسب: ،
ادامه مطلب
